楼市“小阳春”来了？

核心结论

1、春节后成交修复加快，价格基本止跌，但整体预期仍然偏弱，多数城市景气度还处于较冷水平。市场响应确已显现，但响应的力度尚不足够。

2、与历史相比，基本面复杂和政策力度相对克制决定本轮政策起效需要更长时间，掣肘信心恢复的症结在于房企风险尚未完全解除。

3、展望后市，今年整体市场不会过热，局部“市场热”和部分“房企冷”可能并行。多数三四线城市面临的问题是信心不足，一线和重点二线城市的改善需求尚未得到充分释放。

4、房企自身造血良性循环是行业良性循环的基础，需求侧的流通稳定优于供给侧的定向纾困。让房地产资金周转驶入良性轨道，是平衡稳增长和防风险的必要路径。预计更多城市将在稳地价稳房价稳预期的目标下，因地制宜出台稳销售的政策。

一、本轮市场应声而起？

去年四季度以来，房地产金融政策开始纠偏，但似乎市场反应平平。近期更多城市出台了利好政策，尤其是针对需求端的支持，如首付比例的调整、公积金贷款提额、人才住房补贴等。相比于供给端的纾困政策，需求端的支持更直接利于改善市场预期、降低购房成本。

监测的实时数据显示，春节后成交修复加快，但整体预期仍然偏弱。我们认为，市场对政策的响应已经显现，但响应的力度还不足。

当前市场对政策的响应主要显现在：

从成交看，春节后成交量修复较节前加快，长三角需求率先激活。节后三周二手房周均成交量较去年12月增加11%，尤其是最近一周成交水平是去年7月以来的周度较大值。分区域看，长三角城市需求释放加速，芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

从价格看，二手房价格止跌，长三角城市率先转涨。2月二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看，与成交表现类似，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨。

从预期看，部分城市市场预期明显改善。上海、杭州、厦门、泉州等城市预期恢复较快，市场景气指数领先回升。

当前市场对政策善意的响应不足主要表现：一是当前的二手房和新房交易量均处于低位。1-2月累计成交量二手房（50城）和新房（66城）都只有去年同期的6成。二是房价仍在惯性下跌。2月单月，仍有22个城市二手房房价在下跌，三线及以下城市的新房价格指数较1月下跌0.3%，房企降价促销回笼资金依然迫切。三是市场整体预期不高。二手房景气指数有所修复但整体偏弱，多数城市景气指数还处于较冷水平。商圈经理的新房成交信心指数自去年下半年以来持续处在50的荣枯线以下，今年开年两月较去年底还有回落。

为什么市场反应力度不足？主要受制于两大原因：

第一，基本面复杂和政策力度相对克制决定本轮起效要更长时间。从前两轮（2014-2015，2019-2020）边际宽松的调控经验看，每轮政策介入时机大致在房价或销售连续3-4个月负增长，维稳政策持续周期约10-12个月。房地产销售面积增速回正滞后按揭利率下行约7-9个月，即从政策开始维稳传导到销售正增长大致需要3个季度。按照3个季度滞后周期，本轮按揭利率高点在去年9月，理论上今年二季度销售有望回正。但考虑到2014-2015年我国处于高速城镇化，居民杠杆率低，同时行政限制措施少、政策刺激力度大；2019-2020年金融端无红线限制，未出现规模化的房企流动性危机，预计本轮市场信心修复的时间会更长。

第二，掣肘信心恢复的症结是房企风险尚未完全解除。去年房企违约对居民购房信心形成负面压制，并且近期房企流动性仍未出现实质改观。债务违约、项目延期、“无法证实也无法证伪”的负面传闻时有发生，避险情绪的阴霾笼罩着房地产相关的资本市场和实体市场。